Максим Ходырев: интервью для White Square Journal

Москва-Сити сегодня активно и многопланово развивается. Различные вопросы, связанные с обустройством бизнес-центра, возникают у неосведомленных людей. Корреспонденты WSJ Ковалёва Ольга и Половников Иван постарались узнать важные аспекты внутренней организации и жизни Сити. Интервью дал Максим Ходырев, руководитель компания «Росвиа», занимающаяся недвижимостью в Москва-Сити.

Фото: Волконитина Алина

Ковалёва Ольга: Хотелось бы знать, какое влияние оказывает кризис на вашу компанию и оказывает ли вообще?

Половников Иван: Скорее всего, на сферу деятельности.

Максим Ходырев: Нет, давайте лучше всего расскажу о компании, а потом уже о сфере деятельности. Если смотреть в целом то в Москва-Сити у нас совершается около 100-115 сделок в месяц: аренда, купля-продажа. Кризис обычно приводит к тому, что раз и сел на мель, но у нас сколько было сделок в месяц, так и осталось. В Москва-Сити также общее число не уменьшилось, даже увеличилось. До этого года у нас с компаниями было два вида расчетов: кто-то оплачивал в рублях, кто-то в долларах. Сейчас все пересели на рубль. Практически никто не работает в долларах. Либо они дисконты делают, либо к рублю привязываются. Тот, кто в рублях зафиксировал цены, у тех произошел всплеск купли-продажи. У нас тут компания есть, которая перевыполнила план, продали больше, чем планировали. Сейчас рекламу везде снимают.

IMG_8515

Ковалёва Ольга: То есть кризис не то, чтобы задел…

Максим Ходырев: А вы знаете, почему продали? Потому что эта компания входит в группу ВТБ, где изначально цены зафиксировали в рублях. То есть после скачка люди побежали и начали скупать апартаменты по зафиксированным в рублях ценам. Кризис есть, но такой, специфический.

Здесь особый такой мир, все собственники знают друг друга. Мы занимаемся тем, что у нас под управлением в этой башне находится три этажа. То есть собственник к нам обращается и мы помогаем ему купить апартаменты. Дальше идет ремонт и прочее, получается такой себе союз. Мы иногда совершаем риелторскую деятельность, но в основном у нас все базируется на отношениях с постоянными клиентами. Мы кризис пока не замечаем. Как управляющая компания все равно будем указывать стоимость услуг в той валюте, которая будет действовать в стране. Но на сегодня получается, что недвижимость в долларах понизилась на 40%, а в рублях – повысилась.

Ковалёва Ольга: Думала задать вопрос, собираетесь ли объявлять скидки, но в связи с первым ответом мне кажется этот вопрос лишним.

Максим Ходырев: Собственники или некоторые компании объявляют, при этом скидки и так есть из-за падения рубля. К тому же здесь каждый устанавливает индивидуальные скидки, так как это разнородный проект. Каждый комплекс по-своему идет, а каждая башня свое государство. Единой ценовой политики нет. Если приходит клиент, получается такой себе базар. Все, чтобы его удержать, стараются предложить определенные дисконты, скидки. Сейчас тяжело сказать, что какие-то скидки намечаются. В общем порядке их никто не даст, а в частном – можно прийти и это оговаривается.

Почему в Москва-Сити не работают московские риелторы? Они представлены здесь лишь в том случае, когда их клиенты, которые имеют недвижимость в другом месте, ее, к примеру, продают. И то, они в общем ничего не знают, то есть не занимаются этим на профессиональной основе. Если к ним обращается клиент, то они не знают последние новости, нюансы, эксплуатационные платежи и прочие моменты, и мы в два счет сможем у них клиента перехватить. И если мы пытались с агентствами сотрудничать, то это было разово.

Ковалёва Ольга: Хотела вас спросить, может, вы знаете компании, которые выехали, наши или зарубежные?

Максим Ходырев: Да, ряд зарубежных компаний съехало, многие американские компании и те, которые здесь работали на стадии девелопмента. Есть случай, когда крупная компания собиралась строить отель, а в связи с санкциями свернулась и ушла, теперь все распродается. Что касается мелких компаний, то они также почувствовали. У нас, кстати, сорвалась одна сделка. Одна компания итальяно-мексиканская собиралась снимать офис, предварительный договор подписали, задатки внесли. Но буквально на днях они сказали, что им пришло распоряжение с Италии, чтобы они продлили старый договор и ждали ещё два месяца новых распоряжений.

Ковалёва Ольга: Что является залогом успеха в сфере недвижимости? Что самое главное такое, основное?

Половников Иван: Может, есть коронная фраза, чтобы убедить человека согласиться на сделку?

Максим Ходырев: Думаю, это профессионализм. То есть мы здесь живем и работаем практически 24 часа в сутки. У нас здесь организованы экскурсии. Когда я изначально здесь начинал заниматься недвижимостью в прошлом году, я понял, что всем клиентам, по сути, провожу экскурсии: здесь такая башня, здесь то, здесь се. То есть нужны знания по всему комплексу. Если вы не обладаете знаниями по комплексу, вы не сможете ничего предложить. Поэтому сначала сам стал проводить эти экскурсии. Честно на сегодня уже как целое экскурсионное бюро занимательных экскурсий по Москва-Сити. Новых сотрудников мы также прогоняем по этим экскурсиям. У нас есть подъем на смотровую площадку, бизнес-экскурсии, которые показывают, как здесь можно жить, работать, отдыхать.

Также у нас есть супер услуга, которая, может, ещё у кого-то есть. Если вы покупаете машину, то вы можете тест-драйв пройти. А вот если вы покупаете апартамент в Москва-Сити за 600 млн руб., к примеру, у вас нет возможности пройти тест-драйв, получается, вложиться можно в никуда. А вдруг не понравиться? То есть люди покупают, а тут детской площадки нет или с собакой негде погулять. Это мелочи, но вот представьте себе приобретать, а оно не то. Если это 58-й этаж, и не знаешь, подойдет или нет, то можно взять в аренду за полтора миллиона, пожить, увидеть.

Мы, в общем, что делаем. Вот вы, к примеру, покупатель, пришли к нам и мы предлагаем подобие тест-драйва. Он стоит примерно 500 тыс. на неделю. Выбираете одну из программ – будете работать, жить один или с семьей – и мы селим вас в соответствующий апартамент, приставляя к вам гида. Получается, вы на неделю окунаетесь в жизнь Москва-Сити. В цену включено питание, развлечения. Вам показывают, где школа, садик, площадки, фитнес, шопинг, то есть все зависит от программы. Получается, вы неделю как сыр в масле катаетесь. Если потом вы покупаете апартаменты, вам ранее заплаченные деньги засчитываются в счет сделки, если не покупаете, теряете деньги. В среднем апартаменты сегодня стоят 2,5-3 млн доллара, хорошие сделки есть по 4 млн, получается это 200-300 млн рублей. И часто когда покупатели приезжают, они не понимают, где что находиться, им лапшу навешали, они и купили. Я считаю нельзя так на самом деле. То есть лучше взять и заплатить эти 500 тыс., чтобы попробовать и пожить. При желании можно просто на сутки взять попробовать, получается 35-50 тыс. Для каждого кошелька мы найдем оптимальный бюджет.

Часто приезжают люди с севера. Вот у них там все есть, а тут санкции и они приезжают, не глядя покупают. В основном именно не глядя. Купили и вот стоит. А тут начинает капать эксплуатационная оплата, которая в месяц составляет около 100 тыс. И тогда, получается, накапливается по 3-4 млн и они кидают. У одной женщины девелопмента клиент около полгода не платил, а у него было несколько апартаментов, и в результате кинул на 40 млн. Что интересно, богатые люди часто забывают о том, что они что-то купили. То есть получается, я купил и ещё должен что-то платить?

Ковалёва Ольга: Скорее всего, при выборе какого-то помещения, недвижимости очень важен вид, наличие парковки, чтобы спрос был. Как у вас с этим обстоят дела?

Максим Ходырев: Главная проблема на сегодня Москва-Сити – это слухи. То есть, здесь нет единого информационного пространства. Все разобщено, например, здесь есть компания, которая должна заниматься этими вопросами, а она ими не занимается, потому что они поставили себе другие задачи. Поскольку пиаром никто не занимается, значит, про Москва-Сити пишут все плохо: пожар, таджики убились и т. д. Про хорошее не пишут, ну как бы про него неинтересно читать. Поэтому легенда такая, что здесь стройка, таджики и отсутствие парковок.

Во-первых, здесь стройка частичная идет, и она не мешает действующим комплексам. Во-вторых, таджиков здесь нет, практически одни турки. И с парковками получается тот же самый миф, то есть все говорят, что здесь парковок нет. На самом деле их тут с переизбытком, очень много. Единственного, чего не хватает, это организации вот этих автомобильных стоянок, но не было ни одного, кто бы не нашел где поставить свою машину.

Что такое Москва-Сити в трех словах? Это статус, клиенты, расположение. Например, для какой-то адвокатской компании на первое место выходит что? Им расположение без разницы, к ним поедут хоть на луну, а вот статус – это оно, поэтому они в основном снимают тихие апартаменты, чтобы там переговоры проводить. Что ещё важно? Это клиенты, может, даже важнее статуса. По экономической активности башни сродни среднему русскому городу. Вся Федерация рассчитана на 100 тыс. человек: 70 постоянных и 30 гости. А расположение – три станции метро. Некоторым компаниям приходится собрать всех сотрудников в одно место и выходит на первый план расположение. Здесь практически нет пробок, так как есть альтернативные подъездные пути.

На сегодняшний день в комплексе работает около 35 тыс. человек, не считая обслуживающего персонала. Хотя через год, думаю, здесь будет такой бум и может быть и 70 тыс. человек, а общее количество, хотя и говорят о 100 тыс., может дойти до 150 тыс. Просто много объектов в предстартовом положении и такие предпосылки позволяют говорить о возможном увеличении населения в два раза минимум. Также за Меркурием строится ещё одна башня, театр достраивается, будет как в Лас-Вегасе, и в другой стороне строится ещё два 66-этажных небоскреба.

IMG_8490

Ковалёва Ольга: Наверно рядом будут также старые дома сносить и что-то строить?

Максим Ходырев: Наверно, но здесь проблема. Здесь раньше под Москва-Сити были известняковые шахты. Чем известен известняк? Он очень зыбкий, поэтому долгое время Москва-Сити называлась самой большой дыркой в Европе, из-за чего вывозили весь этот грунт. Ладно, грунт убрали, осталась вторая проблема – река. Чтобы каждый небоскреб построить, нужно углубиться на 20-50 метров, соответственно здесь постоянно все топит внизу. Существует система перепускных каналов, постоянно откачивают насосы воду, если не дай Бог, отключат электричество, здесь затопит до нулевых этажей. Если так разобраться, то под Афимолл-Сити есть подземное транспортное кольцо, хотели сделать здоровенную транспортную развязку. Получается, там есть -5 этажей и еще плюс -8. Там готовые дороги, которые не используются, но они есть. При этом Афимолл на сегодня это что? 60 ресторанов и порядка 400 магазинов. Все башни соединены через Афимолл единой структурной сетью. Поэтому компании, которые работают в Москва-Сити, совершают 80% сделок здесь.

Во всем мире, где есть обособленные бизнес-центры, нужна своя префектура, нужен свой мер, грубо говоря, чтобы разрегулировать вопросы парковки, эксплуатации. Здесь многое что отличается от Москвы. То есть можно как на Донбассе, поставить ополченцев вокруг и сказать, что мы отдельная республика.

Половников Иван: Получается город в городе.

Максим Ходырев: Кстати, вы знаете, что впервые Москва-Сити упоминалась в 1978 году и тогда был построен первый дом – Экспоцентр, потом все заглохло и в 1992 году снова вернулись к этому вопросу. То есть в советские времена принимались программы, направленные на постройку делового центра, но они ещё не знали, какие дома строить. На сегодня отношение такое, что вот все плохо, шумно, башни какие-то разнородные. При этом ежемесячно около 3 тыс. приходят на экскурсию и в основном москвичи. Также организовываются здесь на 58 этаже романтические свидания: столик, шампанское. В принципе, на два месяца вперед все расписано. Поэтому это маленький обособленный городок.

Мы сегодня создаем единое информационное пространство, имидж улучшаем, экскурсии проводим, то есть, по сути, делаем то, что должна делать управляющая компания. По большому счету я могу стать мэром Москва-Сити. То есть я знаю каждую проблему, может не все, но большинство: эксплуатацию башен, внутреннее взаимодействие, безопасность.  Если серьезно, то проблем у комплекса много, начиная безопасностью и заканчивая недостаточной информированностью. Я вот, к примеру, поехал на Белую площадь, 5 км по навигатору показывает, я все вспомнил, пока ехал полтора часа до Белой площади. Навигатор ещё показывает вот так и вот так, а тут пробка образовалась. Потом как доехал припарковаться проблема, чтобы выехать, надо корячиться, короче, здесь намного комфортней.

Половников Иван: Думаю, кто в апартаментах здесь живет, они ленивые люди, так как все в одном месте.

Максим Ходырев: На самом деле идея очень классная, так как Москва-Сити имеет на сегодня самую высокую концентрацию экономической активности в Европе. Получается, у нас располагается три самых высоких здания в Европе: наша Башня Федерация, Меркурий, Башня Евразия. Еще хорошо то, что здесь можно посмотреть всю грандиозность объектов, так как нет той туманности, которая отмечается в той же Москве или на Останкино. Ну и еще то, что это в России.

Ковалёва Ольга: Да, немаловажный момент!

Максим Ходырев: Но проблем много, здесь нужно жесткую руку, которая бы навела порядок. Это сейчас поставили указатели на Афимолл-Сити, что тут Федерация, а там Город Столиц. У каждого своя служба безопасности, своя маркетинговая политика, нет такого, чтоб кто-то все собрал вместе и что-то такое единообразное приводил. Но если бы была такая служба, роль которую мы сегодня выполняем, то у людей не было бы проблем с информированностью.

IMG_8560

В Сити делают все самое-самое новое, по крайней мере в Европе. Живи, работай, отдыхай в одном месте – так можно вкратце охарактеризовать Москва-Сити.

Источник: White Square Journal

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.

Смотрите также